lunes, 30 de mayo de 2011

Mercado inmobiliario - Tiempo de cambios

No sé si hay algo podrido en el mercado inmobiliario Australiano pero por lo menos me tomo la libertad de pensar que hay algo pasado de la fecha de vencimiento y afuera de la heladera a esta altura, porque definitivamente se está empezando a sentir un poco de olor.

Como ya he comentado tenemos siempre un ojo en el mercado de casas evaluando si es el momento adecuado para comprar una, si fuera por un banco de Australia el momento ya había llegado hace rato ya que la plata que necesitamos me la tira cualquier institución por lo que hemos averiguado. Igual no hay apuro y ahora menos que nunca.

Por dónde empezar a comentar de donde viene el olor, es tanto y tan variado que se los dejo en forma de lista y separado por secciones para que se vea la complejidad del asunto y ustedes puedan sacar sus propias conclusiones.

El gobierno...

- Las casas han pasado a ser un bien de mercado, una inversion y se han separado mucho de considerar a cada casa como el lugar para que la gente viva, gran responsabilidad de los gobiernos en impulsar este concepto en la población desde hace años.

- El mismo gobierno que tanto regula cualquier tipo de inversión o asesoramiento en materia financiera, cuando se trata de bienes raíces deja que cualquiera diga y haga cualquier cosa y que los precios se manejen o intenten manejar con artilugios viejos y bien conocidos como la manipulación psicológica de compradores y vendedores por parte de los intermediarios atentando contra la transparencia que este asunto debería tener, no en vano es la compra más grande que el común de la gente realiza en su vida.

En otras actividades y para cosas más simples los controles son enormes. Por ejemplo si un asesor bancario te quiere sugerir que abras un tipo de cuenta más conveniente porque te da más interés, hay que firmar papeles y leer clausulas, etc, porque el gobierno nos protege de la gente que nos quieres llevar por mal camino para sacar algún beneficio del negocio propuesto. Y el mercado de los intereses bancarios es ínfimo comparado con la industria inmobiliaria en la Australia actual de plata fácil.

- El gobierno interviene muy fuerte en mi modesta opinión y en forma equivocada, por ejemplo durante la crisis del 2008, dio mucha plata e indujo a mucha gente a entrar al mercado, con tasas del 3% muy tentadoras pero absolutamente temporales, lo que va a poner en una situación muy complicada a mucha gente en cuanto vuelvan a su promedio histórico.

- El increíble negative gearing con el que el gobierno incentiva mediante beneficios impositivos al que entre en el mercado inmobiliario como inversionista lo que distorsiona terriblemente el mercado alejando a la casa de lo que debe ser por naturaleza, como dije antes, un lugar para hacer crecer a una familia y no un activo de especulación.

Los bancos...

- Los bancos son lo más irresponsable que he visto a la hora de prestar dinero, no encuentro un eufemismo para expresar esto. Presionando a la gente sin ninguna vergüenza a llevar mucho más de lo que van a buscar. Ya que llevas la casa, amueblala, arreglala, comprate un autito y saca seguros y todo cárgalo a la cuenta que no pasa nada.

- Te prestan hasta por la plata virtual que estas ganando con el incremento de valor de mercado de la casa. El famoso equity positivo, es de locos, como la casa que ahora tenes vale más, el banco te da más plata para que hagas casi lo que quieras, preferentemente comprar otra propiedad como inversor para seguir con la rosca y si esta propiedad se alquila y no alcanza para cubrir la cuota del nuevo préstamo, uno recibe compensaciones en los impuestos de parte del gobierno por las pérdidas de la inversión (ver negative gearing bajo la sección gobierno).

- Si bien el país tiene una deuda pública relativamente baja, los cuatro bancos más importantes que han recibido enormes sumas del exterior para el apalancar el mercado inmobiliario deben muchísimo y el gobierno garantiza los depósitos de estos bancos, lo que en caso de una crisis puede llegar a arrastrar en cierta medida al estado a un salvataje similar al que vimos en otros países del primer mundo.

Los agentes inmobiliarios...

- Las asociaciones de real estate hacen mucho lobby para que el gobierno incorpore nuevas a ayudas para seguir impulsando el mercado... seguro lo que se necesita, hacer la gran USA!!

Básicamente pidiendo aumentos de ayudas a los compradores que son inmediatamente absorbidos por los vendedores impulsando más arriba los precios y profundizando el problema. Pero aportando a la noción de que los precios solo suben y siempre va a ser así (cosa que no niego en el contexto actual, pero que me permito discrepar en cuando a los ritmos de estas subidas).

La prensa...

- Reciben cifras siderales de los real estate y mezclan propaganda con “noticias” para permitirles intentar manejar el rumbo del mercado, lamentable y más lamentable es que no he encontrado excepciones, todos en mayor o menor medida sacan su tajada.

La gente...

- La idea muy arraigada de que Australia es diferente y que lo que ocurre overseas nunca va a ocurrir aquí genera una confianza desmedida en el sistema.

- El australiano tiene un incontrolable y difícilmente explicable deseo de ser dueño de su casa y ese deseo desmedido puede muchas veces más que el buen juicio y lleva a la gente a endeudarse por encima de sus posibilidades.

- El común de la gente piensa que los precios de las casa solo van en un sentido... para arriba y a un ritmo de aumento escandaloso, totalmente manejados por el contexto.

Hay gente que está convencida que en un par de generaciones los jóvenes no van a poder comprar nada si los padres no lo hicieron primero. En un país grande como Europa y con 20 millones de personas resulta por lo menos cuestionable desde mi punto de vista, pero eso que parece tan evidente es casi invisible para la gente que es creyente en el sistema.

- Los que han solicitado préstamos, sobretodo después de agosto de 2008 no quieren ni que se les hable de que los precios pueden bajar y la angustia se palpa al tratar el tema. Yo siempre les digo lo mismo, si vos compraste la casa como una casa y no como una inversión, no tenes nada de que preocuparte, en 30 años van a pasar mil cosas y van a existir subas y bajadas, vos disfruta tu casa y si la podes pagar nada te tiene que quitar el sueño, nada.


Estado actual:

- El gobierno hace poco anuncia un presupuesto super austero en medio de una de las bonanzas económicas más grandes del país, algo que a priori no encaja. Yo pienso que ellos saben algo que no nos dicen.

- Se estima que la reserva suba las tasas de interés un par de veces durante este año lo que va a aumentar la presión en la gente que pidió el préstamo con lo justo e irresponsablemente le fue otorgado por un banco o entidad financiera.

- Las ventas de las tiendas están en un bajón histórico con la gente destinando más y más recursos al pago de deudas y buscando las alternativas de compra más baratas disponibles como el comercio online.

- GE Money vendió (se sacó de encima) hace poco una enorme cantidad de hipotecas Australianas.

- Las acciones de los bancos caen levemente pero en forma sostenida desde hace un tiempo y hay preocupación por el alejamiento de los inversores.

- Los precios de las casas están levemente a la baja y las solicitudes de nuevos préstamos están en franca caída.

- Los stocks de vivienda aumentan y aumentan, las tasas de venta en remate semanales bajan y bajan.

- Las agencias internacionales están bajando las notas de los bancos Australianos haciéndolos un poco menos atractivos para los inversores


Conclusiones y futurología...

De toda la información que he digerido en estos meses puedo resumir que los expertos se debaten entre la estabilidad de precios por unos años hasta una debacle total y una baja del 40%, pasando por una moderada postura de una caída del 10% en el mediano plazo.

Cualquier corrección a la baja será saludable en mi opinión y por supuesto que el único escenario que no quiero es el de la caída del 40% ya que la bola de nieve arrastraría a toda la economía e impactaría muy fuerte en el desempleo y generaría un marco para una recesión de mediana/larga duración.

China por ahora sigue alimentando la caldera de la locomotora de las materias primas y por ahora no hay problemas por ese lado, solo esperemos que no estornude porque acá nos vamos a agarrar una gripe de novela.

Australia solía ser muy seria en materia inmobiliaria y se fue relajando, en los 80 para obtener un préstamo había que tener antigüedad ahorrando durante años y el dinero recibido era proporcional al promedio de ahorro mensual en ese período, hoy en día uno va al banco prácticamente con las ganas de que le den la plata y muy probable que se la den. Esto está terriblemente mal en mi opinión.

Ojala se vuelva al buen camino y a la seriedad y si es que hay un ajuste en el mercado que sea lo más leve posible.

6 comentarios:

Alejandro Rinaldi dijo...

Bolso campeón!

Acosta dijo...

juas... me olvide... salu' campeon!!

Manolito dijo...

Te cuento un poco de historia vieja que tiene que ver con tus analisis:

En al año/85 los empleados bancarios salian a la calle a ofrecer a la gente prestamos de toda clase y para comprar cualquier cosa, era increible y en algunos casos hasta molesto.
En cuanto al mercado inmobiliario es apropiado hacer los analisis basados en extensos periodos de tiempo, inclusive las inversiones en este medio esperan resultados generalmente en el largo plazo.
Ahora para darte una referencia real; vos conoces la zona donde yo vivo y conoces mi casa, nosotros compramos esa casa hace 25 años (eso es un buen ejemplo de "largo plazo"), en ese tiempo su valor de reventa ha crecido mas del 700%, lo que equivale mas o menos a un 26/27% anual (asumiendo que subio igual cada año,lo que en realidad no es asi). Es decir que lo que esta pasando ahora en la rubro inmobiliario no es exclusivo de este momento, nosotros lo hemos visto antes, hay grandes picos, luego se nivela, quizas a un nivel un poco mas bajo del pico, por un tiempo y luego viene otro pico.

Acosta dijo...

Justamente este es el problema, la percepción de que siempre va a ser así. Aunque a nosotros nos parezca un montón 25 años no es nada (casi como el tango) y justamente vos viste toda la historia de este proceso, si te fijas el timeline empieza justamente en 1985 (property_bubble).

Además está el tema de lo que cuesta pagar la casa si comparamos precio promedio con ingreso promedio, esta gráfica está muy buena y te muestra como se ha complicado la cosa desde mediados de los 80 precisamente.

( gráfica )

Con 3 y poco ingresos anuales comprabas la casa promedio y esa era más o menos fluctuaciones la linea histórica, ahora está para Melbourne en el entorno de 8 ingresos promedio para comprar la casa promedio... un disparate a todas luces que no puede terminar bien de ninguna mananera, solo espero que termine lo menos mal posible, con precios un poco congelados esperando a la suba de salarios para emparejar el ratio nuevamente.

Abrazo

Crystian dijo...

muy bueno el post!, me gustaria saber como es la situacion hoy, un año despues, si cambio algo?, excelente el grafico de comparacion de sueldos vs casa en el tiempo. (tal vez hiciste algun post mas sobre esto ya llegare). gracias

Acosta dijo...

Desde Mayo del año pasado los precios no han parado de bajar básicamente.

Artículos como el de este link, son cosa de todos los días...

http://www.theage.com.au/business/melbourne-full-of-empty-homes-20120125-1qhn7.html

De nada. :)