lunes, 30 de mayo de 2011

Mercado inmobiliario - Tiempo de cambios

No sé si hay algo podrido en el mercado inmobiliario Australiano pero por lo menos me tomo la libertad de pensar que hay algo pasado de la fecha de vencimiento y afuera de la heladera a esta altura, porque definitivamente se está empezando a sentir un poco de olor.

Como ya he comentado tenemos siempre un ojo en el mercado de casas evaluando si es el momento adecuado para comprar una, si fuera por un banco de Australia el momento ya había llegado hace rato ya que la plata que necesitamos me la tira cualquier institución por lo que hemos averiguado. Igual no hay apuro y ahora menos que nunca.

Por dónde empezar a comentar de donde viene el olor, es tanto y tan variado que se los dejo en forma de lista y separado por secciones para que se vea la complejidad del asunto y ustedes puedan sacar sus propias conclusiones.

El gobierno...

- Las casas han pasado a ser un bien de mercado, una inversion y se han separado mucho de considerar a cada casa como el lugar para que la gente viva, gran responsabilidad de los gobiernos en impulsar este concepto en la población desde hace años.

- El mismo gobierno que tanto regula cualquier tipo de inversión o asesoramiento en materia financiera, cuando se trata de bienes raíces deja que cualquiera diga y haga cualquier cosa y que los precios se manejen o intenten manejar con artilugios viejos y bien conocidos como la manipulación psicológica de compradores y vendedores por parte de los intermediarios atentando contra la transparencia que este asunto debería tener, no en vano es la compra más grande que el común de la gente realiza en su vida.

En otras actividades y para cosas más simples los controles son enormes. Por ejemplo si un asesor bancario te quiere sugerir que abras un tipo de cuenta más conveniente porque te da más interés, hay que firmar papeles y leer clausulas, etc, porque el gobierno nos protege de la gente que nos quieres llevar por mal camino para sacar algún beneficio del negocio propuesto. Y el mercado de los intereses bancarios es ínfimo comparado con la industria inmobiliaria en la Australia actual de plata fácil.

- El gobierno interviene muy fuerte en mi modesta opinión y en forma equivocada, por ejemplo durante la crisis del 2008, dio mucha plata e indujo a mucha gente a entrar al mercado, con tasas del 3% muy tentadoras pero absolutamente temporales, lo que va a poner en una situación muy complicada a mucha gente en cuanto vuelvan a su promedio histórico.

- El increíble negative gearing con el que el gobierno incentiva mediante beneficios impositivos al que entre en el mercado inmobiliario como inversionista lo que distorsiona terriblemente el mercado alejando a la casa de lo que debe ser por naturaleza, como dije antes, un lugar para hacer crecer a una familia y no un activo de especulación.

Los bancos...

- Los bancos son lo más irresponsable que he visto a la hora de prestar dinero, no encuentro un eufemismo para expresar esto. Presionando a la gente sin ninguna vergüenza a llevar mucho más de lo que van a buscar. Ya que llevas la casa, amueblala, arreglala, comprate un autito y saca seguros y todo cárgalo a la cuenta que no pasa nada.

- Te prestan hasta por la plata virtual que estas ganando con el incremento de valor de mercado de la casa. El famoso equity positivo, es de locos, como la casa que ahora tenes vale más, el banco te da más plata para que hagas casi lo que quieras, preferentemente comprar otra propiedad como inversor para seguir con la rosca y si esta propiedad se alquila y no alcanza para cubrir la cuota del nuevo préstamo, uno recibe compensaciones en los impuestos de parte del gobierno por las pérdidas de la inversión (ver negative gearing bajo la sección gobierno).

- Si bien el país tiene una deuda pública relativamente baja, los cuatro bancos más importantes que han recibido enormes sumas del exterior para el apalancar el mercado inmobiliario deben muchísimo y el gobierno garantiza los depósitos de estos bancos, lo que en caso de una crisis puede llegar a arrastrar en cierta medida al estado a un salvataje similar al que vimos en otros países del primer mundo.

Los agentes inmobiliarios...

- Las asociaciones de real estate hacen mucho lobby para que el gobierno incorpore nuevas a ayudas para seguir impulsando el mercado... seguro lo que se necesita, hacer la gran USA!!

Básicamente pidiendo aumentos de ayudas a los compradores que son inmediatamente absorbidos por los vendedores impulsando más arriba los precios y profundizando el problema. Pero aportando a la noción de que los precios solo suben y siempre va a ser así (cosa que no niego en el contexto actual, pero que me permito discrepar en cuando a los ritmos de estas subidas).

La prensa...

- Reciben cifras siderales de los real estate y mezclan propaganda con “noticias” para permitirles intentar manejar el rumbo del mercado, lamentable y más lamentable es que no he encontrado excepciones, todos en mayor o menor medida sacan su tajada.

La gente...

- La idea muy arraigada de que Australia es diferente y que lo que ocurre overseas nunca va a ocurrir aquí genera una confianza desmedida en el sistema.

- El australiano tiene un incontrolable y difícilmente explicable deseo de ser dueño de su casa y ese deseo desmedido puede muchas veces más que el buen juicio y lleva a la gente a endeudarse por encima de sus posibilidades.

- El común de la gente piensa que los precios de las casa solo van en un sentido... para arriba y a un ritmo de aumento escandaloso, totalmente manejados por el contexto.

Hay gente que está convencida que en un par de generaciones los jóvenes no van a poder comprar nada si los padres no lo hicieron primero. En un país grande como Europa y con 20 millones de personas resulta por lo menos cuestionable desde mi punto de vista, pero eso que parece tan evidente es casi invisible para la gente que es creyente en el sistema.

- Los que han solicitado préstamos, sobretodo después de agosto de 2008 no quieren ni que se les hable de que los precios pueden bajar y la angustia se palpa al tratar el tema. Yo siempre les digo lo mismo, si vos compraste la casa como una casa y no como una inversión, no tenes nada de que preocuparte, en 30 años van a pasar mil cosas y van a existir subas y bajadas, vos disfruta tu casa y si la podes pagar nada te tiene que quitar el sueño, nada.


Estado actual:

- El gobierno hace poco anuncia un presupuesto super austero en medio de una de las bonanzas económicas más grandes del país, algo que a priori no encaja. Yo pienso que ellos saben algo que no nos dicen.

- Se estima que la reserva suba las tasas de interés un par de veces durante este año lo que va a aumentar la presión en la gente que pidió el préstamo con lo justo e irresponsablemente le fue otorgado por un banco o entidad financiera.

- Las ventas de las tiendas están en un bajón histórico con la gente destinando más y más recursos al pago de deudas y buscando las alternativas de compra más baratas disponibles como el comercio online.

- GE Money vendió (se sacó de encima) hace poco una enorme cantidad de hipotecas Australianas.

- Las acciones de los bancos caen levemente pero en forma sostenida desde hace un tiempo y hay preocupación por el alejamiento de los inversores.

- Los precios de las casas están levemente a la baja y las solicitudes de nuevos préstamos están en franca caída.

- Los stocks de vivienda aumentan y aumentan, las tasas de venta en remate semanales bajan y bajan.

- Las agencias internacionales están bajando las notas de los bancos Australianos haciéndolos un poco menos atractivos para los inversores


Conclusiones y futurología...

De toda la información que he digerido en estos meses puedo resumir que los expertos se debaten entre la estabilidad de precios por unos años hasta una debacle total y una baja del 40%, pasando por una moderada postura de una caída del 10% en el mediano plazo.

Cualquier corrección a la baja será saludable en mi opinión y por supuesto que el único escenario que no quiero es el de la caída del 40% ya que la bola de nieve arrastraría a toda la economía e impactaría muy fuerte en el desempleo y generaría un marco para una recesión de mediana/larga duración.

China por ahora sigue alimentando la caldera de la locomotora de las materias primas y por ahora no hay problemas por ese lado, solo esperemos que no estornude porque acá nos vamos a agarrar una gripe de novela.

Australia solía ser muy seria en materia inmobiliaria y se fue relajando, en los 80 para obtener un préstamo había que tener antigüedad ahorrando durante años y el dinero recibido era proporcional al promedio de ahorro mensual en ese período, hoy en día uno va al banco prácticamente con las ganas de que le den la plata y muy probable que se la den. Esto está terriblemente mal en mi opinión.

Ojala se vuelva al buen camino y a la seriedad y si es que hay un ajuste en el mercado que sea lo más leve posible.

viernes, 27 de mayo de 2011

Humor cotidiano

¿Los nenes se estarán mimetizando con la cultura local?

Yo: Hola Vale!

Valentina: Hi, mate!

Uruguay queda exactamente al otro lado de skype

Estoy lejos por motivos laborales y llamo por skype a casa a ver cómo va todo:

Yo: Hola Ro!

Rosario: Hola pa, ¿estás en Montevideo?

Grandes proyectos para el futuro

Yo: ¿Y qué quieren ser cuando sean grandes?

Valentina: una madre

Mateo: policía o científico

Rosario: un árbol

Hay veces que cuesta entender

Mateo no hace gimnasia... hace exercicio.

Y primavera, verano, otoño e invierno son sensaciones, ya que como todos sabemos seasons se traduce al español como sensaciones. :)

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Updates:
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Más spanglish

Gabriela le sirve la comida a Mateo.

Mateo mira y medio ofendido comenta: "esto no es lo que yo expectaba"

Más de Rosario

Rosario: Yo me voy a cambiar el nombre, ahora me llamo Tariña. Rosario ya no está, ahora está Tariña.

Y por un rato mi hija se llamó... Tariña

Amores y mi amores

Estaba Rosario enfermita la semana pasada y se le plantó a la madre para ir al doctor de esta forma.

Rosario: Mamá, ahora me vas a llevar al médico y le vas a decir que "tu mi amor" tiene gomítos.

Trabajo en equipo

Valentina: Este lo hice yo sólita con myself.

PD: Hay más... las voy a empezar a anotar así las dejo acá registradas.

sábado, 7 de mayo de 2011

Inmigración y sociedad

Bueno continuando con nuestro ciclo de análisis varios e incongruentes, hoy nos detendremos a charlar un poco de las diferentes aristas del fenómeno de la inmigración en Australia, sin ánimos de llegar a grandes conclusiones o reflexiones y simplemente como un ejercicio del chusmerio barato.

Los centros de inmigración en los que ponen a la gente que llega en los botes están que explotan, grandes protestas y destrozos y parece que no hay salida evidente para esta situación. Ahora Malasia va a tomar algunos de los recién llegados en botes pero el problema esta muy lejos de solucionarse.

Australian detainees charged over Villawood centre riot

Probe over riot at Australian asylum centre

Rioters torch Australia asylum seeker detention centre

Obviamente y con razón la gente se preocupa y se escandaliza acá, pero me parece que pierden el foco, ya que estas personas solo representan un ínfimo porcentaje del total de inmigrantes a este país y su impacto real es mucho menor que el que uno estimaría basándose en la alarma generada en la población.

Australia's 'toxic' asylum issue

Algunos de los números de los artículos anteriores:

- Irregular maritime arrivals (IMAs) in 2010: 134 boats carrying 6,535 people
- IMAs up to 19 April 2011: 16 boats carrying 921 people
- As of 20 April 4,552 IMAs detained on the mainland, 1,748 on Christmas Island
- Currently 392 detainees in Villawood of whom 172 are IMAs
- Current population about 21.5 million
- About one in four Australians were born overseas
- Annual skilled/sponsored migrant intake: 168,700
- Most new migrants come from New Zealand, Britain, China and India
- Annual humanitarian (refugee) intake: 13,750
- Labor government report forecasts a population of 36 million by 2050


Pienso que hay que preocuparse mucho más de los estudiantes truchos que vienen a trabajar y compran títulos en academias más truchas todavía, para aplicar a visas permanentes y bien reales desde adentro. O los trabajadores también truchos en profesiones como "Chef" que consiguen experiencia trucha de restaurantes de mala muerte que hacen plata vendiendo experiencia trucha en vez de comida. Por suerte han tomado medidas este año y sabemos de algunos estudiantes que se les está pidiendo volver a su país para poder aplicar desde afuera por la visa permanente, como todos los demás mortales, pero falta mucho por solucionar también.

Como si fuera poco, también tuvimos una seguidilla de problemas con la gente procedente del Sudan que por estos días se junta en Melbourne y tienen grandes problemas de violencia y con la bebida:

Sudanese brawls were expected

"At least three after-parties - at Clayton, Braybrook and Ringwood - have been marred by violent brawls among drunk Sudanese youth, with one man attacked with a machete and bike chain and several others taken to hospital with stab wounds."

"It's not the event itself, but the biggest problems are the boys coming drunk and starting a brawl," the former contestant said.

"It's like they came not to watch, they came to fight, I think there is something wrong with our young people."

"The clubs in the city don't allow Sudanese people in. Once you show your face that's it. Whether you are drunk, or trouble, or not, that's what it is," he said.


Another sudanese brawl injures three

A third brawl within Melbourne's Sudanese community in as many days has left three people hospitalised.

Police are investigating whether the incidents are linked to a machete attack on a man at a Clayton party on Sunday night following the Miss South Sudan Australia beauty pageant.

Police were pelted with bottles when they arrived on the scene. One officer was hit on the face with a bottle and another punched in the back of the head.

"This isn't about racism, this is about groups getting out of hand over a pageant and over a party, confronting our cops and it turned into a very, very ugly and nasty incident and the law will be enforced," he told Fairfax Radio on Wednesday.


Violence clouds future of african pageants

Este tipo de episodios vienen de la mano de las quejas por racismo, como se lee en el fragmento anterior en donde se menciona que no dejan entrar a los sudaneses a los clubes o como en el siguiente donde se quejan que Australia es racista y que no les brinda oportunidades o un informe en la tele el otro día en el que se quejaban que la policía solo los detiene a ellos para hablar. Bueno, primero lo primero, los que están en la tapa son solo los sudaneses y África es bastante más grande, además tenemos a toda la gente de la india que muy caucásica que digamos no es... entonces no será que estamos frente a un caso de "hazte fama y échate a dormir". Muchachos pónganse las pilas no armen estos líos y luego podemos discutir de racismo entre todos.

Race issues linked to beauty pageant violence

One Sudanese community leader says he wants to get to the bottom of the problem, but the leader of the African Think Tank says the underlying issue is that the Sudanese community faces racism in Australia.

Dr Berhan Ahmed says Australia has a problem accepting black people.

"The colour is not yet accepted," he said.

Dr Ahmed told Fairfax Radio he condemns the violence, but to understand the root cause one need only look at how mainstream Australia engages with migrants from Africa."

Allegations of entrenched racism against African Australians are supported by a recent report from the Victorian Equal Opportunity and Human Rights Commission.

The secretary general of the Sudanese Community Association of Australia, Saturnino Onyala, agrees that education and employment opportunities are lacking for young Sudanese, most of whom have fled violence in Sudan in search of a better life.


Sin embargo, no todo ha sido negativo, también tuvimos alguna noticia muy pero muy positiva. Las pruebas Australianas escolares han mostrado una gran actuación (en promedio) por parte de los niños de familias inmigrantes.

Students from migrant families topping the class in most tests

STUDENTS from non-English-speaking backgrounds do better than their classmates in all areas of literacy and numeracy except reading, according to test results released yesterday.

The findings are consistent with international test results released in December, showing Australian students with immigrant backgrounds did better on average than those without an immigrant background. Australia was the only nation in which this was true.


Y como Barry McGaw (Australian Curriculum, Assessment and Reporting Authority chairman) sugiere "Australia's selective immigration program, which filtered migrants by their qualifications, may contribute to the result" es el resultado de una politica de inmigración seria apostando a recibir personas con ciertas caracteristicas que potencian las mejoras academicas.

No solo estos números son evidentes en las pruebas internas, como bien comenta el articulo, sino que a nivel internacional, en las pruebas PISA del año pasado los Australianos pisaron muy fuerte peleando en los primeros lugares en todas las áreas.



data oecd

Por último, también había hasta hace poco (y puede que quede alguno) quien pensaba que el mercado inmobiliario es el menos accesible del mundo y que los precios estaban por las nubes por culpa de los inmigrantes.

Wealthy migrants pricing locals out of sydney property market

Yo digo, en vez de culpar a los inmigrantes, ¿no será que el día que se equivocaron fue cuando una casa dejo de ser un lugar para vivir y formar una familia para pasar a ser una inversión de mercado?

En fin lo bueno es que el mercado esta bajando los precios y se estima una caída de un 10% en este año y la cantidad de gente entrando al país es más o menos la misma, así que este argumento esta muriendo poco a poco gracias a que la economía se está acomodando y los verdaderos culpables del descalabro están quedando en evidencia sólitos.

Por último (bis), vimos esta semana un documental hecho en Inglaterra muy, pero muy, bueno. Una suerte de experimento social donde se buscan desempleados para cubrir los puestos ocupados por inmigrantes (si alguien lo encuenta en español que pase el link que lo publicamos como un update).

The day the immigrants left

Las conclusiones son por demás interesantes, muchos de los mitos de los desempleados son lamentablemetne confirmados y muchos preconceptos sobre los inmigrantes son derribados.

Me encantó en particular una de las conclusiones finales que más o menos era esta, los inmigrantes en general no quitan el trabajo a los locales, muchas veces tienen puestos de trabajo que ni siquiera existirían sin esos mismos inmigrantes.

Facebook cancelado

Cancelé mi cuenta de Facebook en esta semana y el planeta sigue girando y todo sigue como si nada. No la borre ya que volveré de vez en cuando para tratar de destruirlo desde adentro. Y si, es parte de mi continua campaña anti Facebook que como ya saben considero que es totalmente antinatural y porque no decirlo, hasta un poco demoníaco.

Dale hacé como yo, desactiva tu cuenta y pega esto en tu muro "Campaña anti Facebook y las redes sociales en general y pro el contacto humano real", total... nadie lo va a ver ni leer porque tu usuario va a ser invisible. :D

PD. y por favor no se olviden de los más importante, pongan al final algo como "si alguna vez respiraste oxigeno o conoces a alguien que haya respirado oxigeno pega esto en tu muro", así todos sus amigos cuando no lean el mensaje podrán hacer lo mismo.

PD2. casi se me olvida, pongan también unos corazoncitos al final que sino pierde fuerza.