domingo, 15 de enero de 2012

Burbujas

Una aguja va conmigo
Tu burbuja pincharé
La tuya y de tus amigos
Y ninguna dejaré

Hoy está en la prensa un lindo articulo sobre el mercado de casas para pensar y analizar los posibles escenarios que se pueden desarrollar... de afuera y lejos del ojo de la tormenta, como bien me dijo Gabriela.

Según el articulo hasta unas 300.000 familias en estrés por sus prestamos inmobiliarios podrían presentar una acción judicial contra los bancos que les prestaron dinero en forma irresponsable desde la crisis del 2008.

En Australia hay un par de decretos/leyes (acts) que protegen a la gente contra contratos injustos y el préstamo de dinero en forma imprudente: Competition & Consumer Act y el National Credit Code

Antes de ahondar en el intríngulis del asunto para el poder judicial pongámos contexto y analicemos la situación pasada y actual.

Durante el 2008 cuando cayeron varios grandes mercados inmobiliarios, Australia estaba condenada al mismo destino. En ese entonces el gobierno intervino fuerte en el mercado dilapidando su superávit por años y comprometiendo aún más la situación a futuro.

A saber, se ofreció dinero adicional a los compradores de casa por primera vez tanto por los gobiernos estaduales como por el gobierno central y se flexibilizaron todas las reglas para que los extranjeros pudieran comprar propiedades en forma indiscriminada aumentando la presión en los precios automáticamente.

Como imaginaran, esto que parecía a priori un benefició para los compradores, rápidamente se traslado a los precios y pasaron varias cosas, compradores de casa por primera vez se tiraron de cabeza empujados por los agentes de bienes raíces, la prensa colaboro inflando la sensación de que se compra ahora o nunca ya que reciben una buena tajada por avisos de inmobiliarias, los beneficios económicos se fueron enseguida a los precios retroalimentando la sensación de que las casas solo suben empujando más a los compradores y por último los queridos bancos esperaron con tasas de interés históricamente bajas a las masas para prestarles en forma indiscriminada el 100% de la casa, los muebles y el auto nuevo en la puerta ya que según el mercado a futuro en un año solo la casa vale mucho más que todo el préstamo y el famoso equity fue consumido de antemano por el cliente.

Todo esto es un escenario ideal para impulsar aún más la burbuja y en un país donde la obsesión por ser dueño de una casa es irracional, se generó la trampa perfecta.

Entonces si miramos atrás, encontramos varios culpables, pero los únicos legalmente imputables según las leyes Australianas son los bancos, lo que no quita que los demás actores hayan actuado inmoralmente pero la ley y la moral muchas veces no van de la mano.

Hoy en día nos encontramos con una situación totalmente diferente, la presión al mercado volvió el año pasado y esta vez el gobierno no puede hacer nada ya que esta desesperadamente tratando de salir del déficit en el que sólito se metió, las ventas a extranjeros se frenaron luego de grandes protestas hace más de un año, los agentes de bienes raíces siguen con la cantarola de que está todo bien (tocando como la banda del Titanic mientras el barco se hunde) y los bancos, los queridos bancos ahora no quieren prestar y las valuaciones están sacando a los nuevos compradores del mercado.

Esto último es realmente interesante, es la verdadera señal de los tiempos que vienen, más allá de la propaganda de los vendedores que están pensadas para tentar y engañar a la gente común, a un banco eso no lo toca, el banco no se come la pastilla como la gente y los bancos no creen que los precios vayan a subir en el futuro cercano. Como los bancos no creen que los precios vayan a subir, las tasaciones de los bancos son muy inferiores a las tasaciones que hacen los vendedores y piden extra seguridad ($) para hacer el negocio.

Bien claro con un ejemplo, el vendedor vende la casa a 100, el comprador accede y va al banco con el cual tenía hace meses pre-aprobado el préstamo, el banco evalúa la situación y como los precios del mercado están a la baja, el banco piensa que en el corto plazo la casa va a valer 50, entonces le dice a la gente, mire para mi la casa vale 50 y no 100, yo le presto como si valiera 50, usted da una entrega del 20% sobre los 50 o sea 10 y ademas los otros 50 que nosotros no cubrimos los pone usted de su bolsillo. Entonces para comprar la casa de 100, uno tienen que tener de ante mano 60% del precio lo que sin dudas saca a mucha gente del mercado.

Uno de los caballitos de batalla de los que afirman que los precios de las propiedades se duplican cada 10 años es el de los fuertes fundamentos de la economía Australiana, entre ellos la diferencia notable con varios estados de USA donde la gente sencillamente entregaba la llave al banco y abandonaba la casa, cosa que ocurría solo en algunos sectores del mercado pero es suficiente para que se use como defensa de las diferencias que hace único al mercado local.
Lo que no dicen es que estos fundamentos se daban por la cuasi malicia con la que a mucha gente se le prestó dinero, las paramétricas de los bancos eran perfectas para que la gente quedara ahorcada, al límite y que todo el dinero disponible luego de cubrir gastos básicos fuera para repagar el préstamo.
Consecuencia directa de esto, el sector comercial de venta al público ha tenido un año desastroso, las ventas se han ido en picada y las guerras de precios están a la orden del día en detrimento directo de la calidad de la mercadería disponible a la venta.

Bueno ahora que ya sabemos donde estamos parados, vamos al articulo original sobre las familias que van a intentar pelearle a los bancos con un escarbadientes y llegado el caso, un juez va a tener en sus manos la aguja para pinchar la burbuja, como en la canción del comienzo.

Imaginen las posibilidades del magistrado:

1- Dar lugar a las protestas de las 300.000 familias, eventualmente cancelar los prestamos y tal vez la devolución del dinero pagado al banco contra la entrega de las llaves de la propiedad.
O sea, en criollo, a la miércoles fundamentos de la economía Australiana y todo ese discurso se desmoronaría como un castillo de cartas.
Esto tendría un efecto devastador para un mercado inmobiliario, que ya está sufriendo, para los bancos que quedarían muy apretados para cumplir con sus prestamos (porque por si no sabía prestan con plata ajena, no con plata de los depósitos) y para el gobierno que garantiza a las instituciones bancarias por un decreto también lanzado en el 2008 durante la crisis internacional.
Se precipitaría una corrección de precios masiva que arrastraría a toda la economía Australiana, menos el 3% que depende directo de la minería, por obvias razones y por ahora mientras China siga comprando y comprando.

2- No da lugar a las protestas y decide que hay que honrar el préstamo y que nadie les puso un revolver en la cabeza para agarrar la plata, 300.000 familias luchando y apretadas por los usureros, engañadas por los bienes raíces con el gobierno haciendo la vista gorda. Van a llegar a la bancarrota, los costos por asistencia social se van a disparar, más impuestos y por sobre todas las cosas un gran costo político para el gobierno de turno. En el mejor caso el mercado ira absorbiendo las casas de los que no puedan pagar más y muchos lucharan con uñas y dientes para honrar sus compromisos, resultado una contribución marginal y ordenada al desinflado de la burbuja, en el peor caso la gente larga las casas en masa y la burbuja explota igual.

3- Buscar una solución intermedia para que los bancos permitan a los más al limite salir del préstamo, tal vez perdiendo el dinero ya pagado pero recuperando la libertad económica y sin su crédito manchado por años, lo que les permitiría volver al mercado alquilando, tal vez alquilando la misma propiedad de la que eran dueños al banco por un mínimo de años.

No sé, pueden haber variantes y el lobby de los grupos involucrados y con intereses contrapuestos va a estar pesado, pero me parece que groso modo esas son las opciones y va a estar bueno ver como se desata este nudo gigante, de afuera, como dijo Gaby.

PD1. Hace poco por estas mismas leyes, los bancos perdieron un juicio por lo que cobraban por las tarjetas de crédito, no es descabellado entonces que esto también se pueda ganar. Y si hay algo más peligroso que un banco prestando a troche y moche, esto es una firma de abogados que ve una oportunidad de hacer una millonada de plata.

PD2. Que esta ley protege a los que no pensaron o se dejaron engañar y que no es justa, no está considerado dentro del análisis, lo cierto es que existe y se puede hacer cumplir.

10 comentarios:

alcorze dijo...

Lo del mercado inmobiliario es una de las grandes estafas que sufrimos los ciudadanos seamos dle pais que seamos. Aquí en España está fatal con miles de familias desahuciadas por impagos a los bancos.

La vivienda es un derecho fundamental de las personas y debería de estar mejor legislado y organizado.

Luis dijo...

Hola Acosta,

Saludos desde Perth. Este post me ha caido (como decimos en buen colombiano) como pedrada en ojo tuerto. Desde las ultimas semanas del año pasado hemos estado (mi esposa y yo) discutiendo el tema de comprar o no comprar casa aca. Hace dos semanas tuvimos una barbie con el pana Frank (los 5 pineda) y hablamos de lo mismo y llegamos a la conclusión que:
1. El mercado immobiliario en Perth esta artificialmente alto por el supesto "boom" minero pero del que muy pocos son participes.
2. Podemos pronosticar existe un gran riesgo que la burbuja explote este 2012.
3. Efectivamente los periodicos, la tv y los realstate forman un equipo que solo está sirviendo a sus propios intereses.
4. En este momento es mas barato pagar renta que comprar casa por el simple hecho de que el valor de los intereses del prestamo es casi 1.5 veces el valor del alquiler. Adicionalmente hay que sumar el water rate, council rate, mantenimiento de la casa y seguros.

En verdad es un tema enredado. Aca en Perth existe un doble mensaje y es que se pronostica la llegada de al menos 30.000 personas a la ciudad por el tema del boom minero, los cuales requeriran alojamiento pero no todos ellos compraran casa ya que gran parte vendran con visas 457 (working visas) y eso significa que su estadia sera por un par de años.

Bueno gracias por compartir tus ideas y te sigo leyendo,

Luis

maracuchaussie dijo...

y yo que tenia pensado comprar una mansion este ano, me la comprare en Tailandia mejor, Phuket alla voooy!!!

Jeannette dijo...

Hola Andrés! Antes que nada felicitarte ya que el material que has subido a la web es super bueno. Queria pedirte si puedes en algun momento subir información sobre zonas recomendadas para alquilar en primera instancia al llegar a tu ciudad, comparativa de precios/beneficios. Con mi esposo y mi hijo de 4 años estamos pensando en viajar el año proximo a Melbourne, también somos de Mdeo. Saludos para ti y tu flia Jean

Acosta dijo...

Hola Alcorze, está terrible, hablaba con una compañera de trabajo que fue hace poco y trajo noticias muy malas.

También leía esto en el blog de Macarena, http://macarenahenriksdatter.blogspot.com/2012/01/espanoles-buscando-trabajo-en-noruega.html , no les va nada bien a los que escapan a Noruega tampoco.

Acosta dijo...

Luis, tal cual, la cosa no pinta nada bien y lo mejor es esperar al costado y ver que pasa. Hablaba con un amigo que conoce del tema minero y muchas de las casa son adquiridas por las mismas empresas en Perth y otros pueblos lo que dispara los precios en forma coyuntural. Durará lo que dure China comprando todo.

Acosta dijo...

jjajajaaj Maracuchaussie, ¿te podemos caer de visita una semanita?

Acosta dijo...

Jeannette, nada que felicitar esto lo hacemos con mucho gusto.

Comentar de las zonas es complicado por lo grande de la cuidad y porque conocemos un número muy limitado de suburbios, además hay gente que puede conocer mejor y un lugar que a nosotros no nos gusta a otra persona le puede parecer fantástico y viceversa.

Para nosotros los mejores lugares cerca de la cuidad cuestan unos buenos pesos, Caulfield, South Yarra, Brighton, St. Kilda y suburbios aledaños.

Luego si te empezas a alejar, hay cosas buenas como Vermont, Vermont South y cosas no tan buenas (al menos para nosotros) como Springvale o Clayton.

Aún más lejos en la zona donde estamos nosotros recomendaríamos Narre Warren, Narre Warren South y Berwick. No recomiendo Dandenong, Frankston, Cranbourne y el oeste (los alrededores de Sunshine).

Mirá el Este/Sur Este, que hay más lugares lindos a nuestro entender. Sino mandanos un email cuando tengas alguna zona en vista y si la conocemos te damos nuestra opinión.

En cuanto a los precios, simple, cuanto más cerca de la City más caro.

En cuanto a los servicios, para una familia como la tuya no va a faltar nada en ningún suburbio. Si queres salir en la noche, cerca de la City es lo mejor.

Saludos

Idoia23 dijo...

Acosta por lo tanto la construccion en general tambien se va ha ver afectada?? Es k teniamos en mente emigrar a Australia y mi pareja es albañil, y salir de eapaña que aki la cosa esta fatal.
Como esta la cosa por Brisbane? Ahora me lo estoy pensando...

Acosta dijo...

Idoia, difícil de prever, lo que viene sufriendo por ahora es el sector manufacturero en Victoria que viene tirando el desempleo del país para arriba, lo demás parece seguir funcionando.

Yo creo que siempre va a ver trabajo para un albañil, tanto mantenimiento como en construcciones nuevas pero a seguro se lo llevaron preso y no creo que nada se pueda dar por garantido en ningún lado en los tiempos que corren.

Saludos